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內容概括

工業(yè)地產指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產的土地批租年限為50年。

深圳是中國南部海濱城市，毗鄰香港。位于北回歸線以南，東經113°46′至114°37′，北緯22°24′至22°52′之間。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊深圳河與香港相連；北部與東莞、惠州兩城市接壤。遼闊海域連接南海及太平洋。

2016年，深圳市生產總值19492.60億元，比上年增長9.0%。人均生產總值167411元，增長3.7%。完成固定資產投資額4078.2億元，比上年增長23.6%。第一產業(yè)增加值6.29億元，下降3.7%；第二產業(yè)增加值7700.43億元，增長7.0%；第三產業(yè)增加值11785.88億元，增長10.4%。2016年，深圳市工業(yè)總產值為2.73萬億元，同比增長2.62%。規(guī)模以上工業(yè)增加值7190.9億元，比上年增長7.0%。

目前在國內制造業(yè)的升級和轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，深圳工業(yè)地產需求持續(xù)增長。深圳工業(yè)地產的投資價值正在逐步顯現。

報告目錄

第一章工業(yè)地產概述 9

第一節(jié) 工業(yè)地產的基礎界定 9

一、工業(yè)地產的定義 9
二、工業(yè)地產的特性 9
（一）政策主導性 9
（二）區(qū)域性分析 10
（三）項目增值性 10
（四）投資回收期長 11
三、工業(yè)地產的分類 12
（一）物流倉儲 12
（二）工業(yè)廠房 13
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 15

第二節(jié) 工業(yè)地產的開發(fā)模式 16

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 16
（一）開發(fā)主體 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發(fā)模式流程 17
二、主體企業(yè)引導模式 18
（一）開發(fā)主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
三、工業(yè)地產商開發(fā)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
四、綜合開發(fā)模式 20
（一）開發(fā)主體 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部條件 20
（四）開發(fā)模式流程 20

第三節(jié) 工業(yè)地產主要盈利模式 21

一、工業(yè)地產出租模式 21
二、工業(yè)地產出售模式 21
三、工業(yè)地產REITS 22
四、工業(yè)地產收入來源 22

第二章深圳市工業(yè)地產環(huán)境背景分析 23

第一節(jié) 深圳市宏觀經濟運行情況 23

一、深圳市GDP增長情況 23
二、深圳市固定資產投資 23
三、深圳市產業(yè)結構分析 24
四、深圳市工業(yè)發(fā)展形勢 24

第二節(jié) 深圳市工業(yè)經濟運行情況 25

一、深圳市工業(yè)經濟效益情況 25
（一）深圳市工業(yè)增加值分析 25
（二）深圳市工業(yè)企業(yè)數量分析 25
（三）深圳市工業(yè)企業(yè)效益分析 26
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 26
（一）按所有制分 26
（二）按輕重工業(yè)分 27
（三）按企業(yè)規(guī)模分 27
三、深圳市工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 27

第三節(jié) 深圳市地域環(huán)境分析 29

一、地理位置 29
二、自然資源 29
三、自然氣候 29
四、行政區(qū)劃 29

第四節(jié) 深圳市工業(yè)基礎設施建設 30

一、交通 30
二、供電 30
三、供水 30
四、供氣 30
五、排水 31

第五節(jié) 深圳市工業(yè)地產市場政策環(huán)境 31

一、房地產政策環(huán)境綜述 31
二、土地市場政策環(huán)境分析 31
三、招商引資優(yōu)惠政策分析 32

第六節(jié) 深圳市工業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析 34

一、人口數量分析 34
二、消費市場分析 34
三、招商引資情況 35

第三章深圳市重點工業(yè)產業(yè)現狀與產業(yè)集群分析 35

第一節(jié) 深圳市食品行業(yè)發(fā)展現狀分析 35

一、深圳市食品行業(yè)發(fā)展現狀概述 35
二、深圳市食品行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 36
三、深圳市食品行業(yè)經濟效益情況 36
四、深圳市食品重點企業(yè)排名分析 37

第二節(jié) 深圳市化學原料及化學制品制造業(yè)發(fā)展現狀分析 37

一、深圳市化學原料及化學制品制造業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 37
二、深圳市化學原料及化學制品制造業(yè)經濟效益情況 37
三、深圳市化學原料及化學制品制造業(yè)重點企業(yè)排名分析 38

第三節(jié) 深圳市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現狀分析 38

一、深圳市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現狀概述 38
二、深圳市醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 39
三、深圳市醫(yī)藥行業(yè)經濟效益情況 39
四、深圳市醫(yī)藥重點企業(yè)排名分析 39
五、深圳市醫(yī)藥行業(yè)集群分布情況 40

第四節(jié) 深圳市有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)發(fā)展現狀分析 41

一、深圳市有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)發(fā)展現狀概述 41
二、深圳市有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 41
三、深圳市有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)經濟效益情況 41
四、深圳市有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)重點企業(yè)排名分析 42

第五節(jié) 深圳市設備制造行業(yè)發(fā)展現狀分析 42

一、深圳市設備制造行業(yè)發(fā)展現狀概述 42
二、深圳市設備制造行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 42
三、深圳市設備制造行業(yè)經濟效益情況 43
四、深圳市設備制造重點企業(yè)排名分析 43
五、深圳市設備制造行業(yè)集群分布情況 44

第四章 2016-2017年深圳市土地市場分析 46

第一節(jié) 深圳市城市規(guī)劃布局 46

第二節(jié) 深圳市土地供應分析 47

第三節(jié) 深圳市土地成交分析 47

一、成交地塊規(guī)劃用途 47
二、成交地塊用地面積 51
三、成交地塊建筑面積 54
四、成交地塊的容積率 56
五、成交地塊受讓單位 59

第四節(jié) 深圳市土地成交價格 62

一、成交地塊的起始價 62
二、成交地塊的成交價 65
三、地塊的成交樓面價 68

第五章深圳市工業(yè)地產二級市場研究 71

第一節(jié) 深圳市工業(yè)地產開發(fā)現狀 71

一、深圳市工業(yè)地產開發(fā)總況 71
二、深圳市工業(yè)地產發(fā)展趨勢 71
三、深圳市工業(yè)地產開發(fā)與運營 71

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 74

一、單層廠房 74
二、多層廠房 75
三、熱加工廠房 76
四、冷加工廠房 76
五、工業(yè)廠房建設趨勢 77

第三節(jié) 深圳市標準化廠房分析 78

一、工業(yè)廠房投資流程 78
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 78
三、標準廠房成本核算 78
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 80

第六章深圳市典型的工業(yè)地產項目分析 82

第一節(jié) 龍華工業(yè)園 82

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 82
二、園區(qū)配套設施分析 82
三、園區(qū)配套特征分析 82

第二節(jié) 深圳市大工業(yè)區(qū) 83

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 83
二、園區(qū)配套特征分析 83
三、園區(qū)項目招商情況 84

第三節(jié) 寶能科技園 84

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 84
二、園區(qū)區(qū)位優(yōu)勢分析 85
三、園區(qū)建設成果分析 85
四、園區(qū)配套設施分析 86

第四節(jié) 深圳市生物醫(yī)藥創(chuàng)新產業(yè)園區(qū) 87

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 87
二、園區(qū)功能及布局 87
三、園區(qū)運作現狀分析 87
四、園區(qū)配套設施分析 88

第五節(jié) 南山醫(yī)療器械產業(yè)園（孵化器） 88

一、園區(qū)發(fā)展基本情況 88
二、園區(qū)區(qū)位優(yōu)勢分析 89
三、園區(qū)運作現狀分析 89

第七章深圳市工業(yè)地產開發(fā)招商策略分析 90

第一節(jié) 工業(yè)地產成功開發(fā)要素 90

一、項目選址 90
二、項目定位 90
三、客戶選擇 90
四、宣傳造勢 90
五、產業(yè)招商 91
六、服務水平 91

第二節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)選址策略 91

一、區(qū)域環(huán)境分析 91
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 91
三、產業(yè)依托分析 91
四、交通物流區(qū)位分析 92
五、企業(yè)客戶來源分析 92

第三節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)定位策略 92

一、市場定位的必要 92
二、市場地位的策略 93

第四節(jié) 工業(yè)地產招商引資分析 94

一、招商引資的重要性 94
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 94
三、招商環(huán)境的打造 96
四、選商分析 97

第五節(jié) 工業(yè)地產招商引資方式 97

一、組合營銷 97
二、中介招商 100
三、產業(yè)招商 100
四、網絡招商 102
五、其他招商方式 104

第八章深圳市工業(yè)地產融資渠道選擇策略 106

第一節(jié) 房地產投資信托 106

一、房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 106
二、信托公司發(fā)行房地產信托情況 107
三、房地產信托余額規(guī)模分析 107
四、房地產信托地區(qū)分布情況 108

第二節(jié) 產業(yè)投資基金 109

一、中國產業(yè)投資基金發(fā)展現狀 109
二、中國產業(yè)投資基金暫行辦法 110
三、產業(yè)投資基金融資形式分析 114
四、房地產產業(yè)投資基金運作分析 114

第三節(jié) 工業(yè)地產企業(yè)股權融資 115

一、股權出讓融資 115
二、增資擴股融資 115
三、產權交易融資 116
四、杠桿收購融資 117
五、風險投資融資 117
六、投資銀行融資 118
七、國內上市融資 118
八、境外上市融資 119
九、買殼上市融資 120

第九章 2017-2022年深圳市工業(yè)地產業(yè)投資環(huán)境及風險 121

第一節(jié) 2017-2022年深圳市工業(yè)地產行業(yè)投資環(huán)境分析 121

一、深圳市工業(yè)地產投資經濟環(huán)境分析 121
二、深圳市工業(yè)地產投資與影響因素分析 121
三、深圳市工業(yè)地產融資新渠道分析 122

第二節(jié) 2017-2022年深圳市工業(yè)地產投資潛力分析 124

一、工業(yè)地產投資價值分析 124
二、工業(yè)地產投資回報率分析 124
三、工業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 125

第三節(jié) 2017-2022深圳市工業(yè)地產投資風險分析 125

一、政策風險 125
二、市場風險 126
三、擴張風險 126
四、經營風險 126

圖表目錄

圖表 1 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 17
圖表 2 主體企業(yè)引導模式流程 18
圖表 3 工業(yè)地產商開發(fā)模式流程 19
圖表 4 綜合開發(fā)模式流程 21
圖表 5 2011-2016年深圳市生產總值增長趨勢圖 23
圖表 6 2011-2016年深圳市固定資產投資額增長趨勢圖 24
圖表 7 2011-2016年深圳市工業(yè)總產值統(tǒng)計 24
圖表 8 2011-2016年深圳市工業(yè)增加值增長趨勢圖 25
圖表 9 2011-2016年深圳市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數量統(tǒng)計 25
圖表 10 2015-2016年深圳市工業(yè)經濟效益綜合指數統(tǒng)計 26
圖表 11 2016年深圳市按所有制工業(yè)發(fā)展結構分析 26
圖表 12 2016年深圳市按輕重工業(yè)發(fā)展結構分析 27
圖表 13 2015-2016年深圳市按企業(yè)規(guī)模分類統(tǒng)計 27
圖表 14 2011-2016年深圳市自來水供水總量統(tǒng)計 30
圖表 15 2012-2016年深圳市供氣總量統(tǒng)計 31
圖表 16 2011-2016年深圳市城市排水管道總長度統(tǒng)計 31
圖表 17 2012-2016年深圳市人口數量增長趨勢圖 34
圖表 18 2012-2017年深圳市社會消費品零售總額統(tǒng)計 35
圖表 19 2012-2016年深圳市招商引資統(tǒng)計 35
圖表 20 2012-2016年深圳市食品制造企業(yè)數量 36
圖表 21 2012-2016年深圳市食品制造主營業(yè)務收入統(tǒng)計 36
圖表 22 深圳市食品重點企業(yè)情況分析 37
圖表 23 2012-2016年深圳市化學原料及化學制品制造業(yè)企業(yè)數量統(tǒng)計 37
圖表 24 2012-2016年深圳市化學原料及化學制品制造業(yè)主營業(yè)務收入統(tǒng)計 38
圖表 25 深圳市化學原料及化學制品制造業(yè)重點企業(yè)情況分析 38
圖表 26 2012-2016年深圳市醫(yī)藥制造業(yè)企業(yè)數量 39
圖表 27 2012-2016年深圳市醫(yī)藥制造業(yè)主營業(yè)務收入統(tǒng)計 39
圖表 28 深圳市醫(yī)藥制藥業(yè)重點企業(yè)情況分析 39
圖表 29 2012-2016年深圳市有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)企業(yè)數量 41
圖表 30 2012-2016年深圳市有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)主營業(yè)務收入統(tǒng)計 41
圖表 31 深圳市有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)重點企業(yè)情況分析 42
圖表 32 2012-2016年深圳市通用設備制造業(yè)企業(yè)數量 42
圖表 33 2012-2016年深圳市專用設備制造業(yè)企業(yè)數量 43
圖表 34 2012-2016年深圳市通用設備制造業(yè)主營業(yè)務收入統(tǒng)計 43
圖表 35 2012-2016年深圳市專用設備制造業(yè)主營業(yè)務收入統(tǒng)計 43
圖表 36 深圳市通用設備制造業(yè)重點企業(yè)情況分析 44
圖表 37 深圳市專用設備制造業(yè)重點企業(yè)情況分析 44
圖表 38 2016-2017年深圳市成交地塊規(guī)劃用途 47
圖表 39 2016-2017年深圳市成交地塊用地面積 51
圖表 40 2016-2017年深圳市成交地塊建筑面積 54
圖表 41 2016-2017年深圳市成交地塊容積率 56
圖表 42 2016-2017年深圳市成交地塊受讓單位 59
圖表 43 2016-2017年深圳市成交地塊起始價格 62
圖表 44 2016-2017年深圳市成交地塊成交價格 65
圖表 45 2016-2017年深圳市成交地塊樓面價 68
圖表 46 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 79
圖表 47 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 79
圖表 48 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 79
圖表 49 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 79
圖表 50 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 80
圖表 51 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 80
圖表 52 寶能科技園地理位置圖 85
圖表 53 2016年房地產集合信托月度發(fā)行規(guī)模變化趨勢圖 106
圖表 54 2016年信托公司房地產信托發(fā)行規(guī)模排名Top10 107
圖表 55 2013-2017年房地產信托資金余額統(tǒng)計 108
圖表 56 2016年房地產信托項目主要分布區(qū)域 108
圖表 57 2016年房地產信托項目主要分布城市 109
圖表 58 《政府出資產業(yè)投資基金管理暫行辦法》建立績效評價體系具體規(guī)定 112
圖表 59 深圳市工業(yè)地產投資與價格的影響因素 121

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