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內(nèi)容概括

寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大廈。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。寫字樓隨著城市的發(fā)展而備受矚目，加之不受宏觀調(diào)控的波及，價(jià)格始終處于穩(wěn)中有升的階段。在其他房地產(chǎn)住宅地產(chǎn)受到調(diào)控嚴(yán)格監(jiān)控下，商業(yè)地產(chǎn)無疑成為了開發(fā)商、投資客掘金的不二之選。寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的重頭戲，是每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)布局中必不可少的部分，投資價(jià)值愈發(fā)在市場(chǎng)下得到體現(xiàn)。金壇區(qū)地處江蘇省南部，為寧（南京）、滬（上海）、杭（杭州）地理中心，下轄6個(gè)鎮(zhèn)（金城鎮(zhèn)、儒林鎮(zhèn)、直溪鎮(zhèn)、朱林鎮(zhèn)、薛埠鎮(zhèn)、指前鎮(zhèn)）、3個(gè)街道（東城街道、西城街道、堯塘街道）、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（江蘇金壇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、1個(gè)省級(jí)茅山旅游度假區(qū)和1個(gè)省級(jí)長(zhǎng)蕩湖生態(tài)旅游示范區(qū)。，金壇區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為39.98億元，新開工面積為53.97萬平方米，施工面積為394萬平方米，竣工面積為188.73萬平方米，銷售面積為69.74萬平方米，銷售額為40.61億元。，金壇區(qū)寫字樓投資額為2.37億元，新開工面積為3.64萬平方米，施工面積為25.18萬平方米，竣工面積為2.58萬平方米，銷售面積為1.13萬平方米，銷售額為0.86億元。隨著常州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，第三產(chǎn)業(yè)比重的遞增，常州的寫字樓等商務(wù)配套已經(jīng)無法跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，金壇區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)亟待發(fā)展。常州地價(jià)、房?jī)r(jià)的快速升溫，供求關(guān)系嚴(yán)重?cái)鄬?，大量的土地被住宅市?chǎng)占據(jù)，留給寫字樓產(chǎn)品成長(zhǎng)的空間不斷萎縮，這也直接導(dǎo)致了此類產(chǎn)品售價(jià)、租金的同步上揚(yáng)。常州寫字樓發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，無論是從價(jià)格方面還是城市飽和度上來說，寫字樓投資環(huán)境都呈現(xiàn)出利好發(fā)展的趨勢(shì)。未來幾年，金壇區(qū)將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，寫字樓無疑會(huì)擔(dān)當(dāng)起重要角色。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化，城市總體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、外來企業(yè)充裕的資金以及對(duì)自身企業(yè)形象的追求，都有望為未來幾年本地寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量開拓出新的釋放空間。

報(bào)告目錄

第一章寫字樓的相關(guān)概述 10

第一節(jié) 寫字樓定義與特點(diǎn) 10

一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點(diǎn) 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 11

第二節(jié) 寫字樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現(xiàn)代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 13

第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 14

一、頂級(jí)物業(yè)（國(guó)際寫字樓） 14
二、高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓） 15
三、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫字樓） 16
四、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫字樓） 17

第二章中國(guó)寫字樓市場(chǎng)分析 18

第一節(jié) 中國(guó)寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 18

一、寫字樓的發(fā)展回顧 18
二、寫字樓市場(chǎng)特征分析 19
三、寫字樓錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)分析 21
四、甲級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析 22

第二節(jié) 中國(guó)寫字樓投資分析 24

一、房地產(chǎn)投資金額分析 24
二、寫字樓投資金額分析 26
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 26

第三節(jié) 中國(guó)寫字樓市場(chǎng)供給分析 27

一、寫字樓新開工面積 27
二、寫字樓施工面積分析 28
三、寫字樓竣工面積分析 28

第四節(jié) 中國(guó)寫字樓銷售情況分析 29

一、寫字樓銷售面積分析 29
二、寫字樓銷售金額分析 29
三、寫字樓銷售價(jià)格分析 30
四、寫字樓價(jià)格波動(dòng)原因 30

第三章金壇區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 31

第一節(jié) 金壇區(qū)地理交通環(huán)境分析 31

一、地理位置 31
二、行政劃分 31
三、土地資源 31
四、交通條件 31

第二節(jié) 金壇區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 32

一、金壇區(qū)GDP增長(zhǎng)情況分析 32
二、金壇區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 32
三、金壇區(qū)固定資產(chǎn)投資分析 33
四、金壇區(qū)工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 34
五、金壇區(qū)居民收入情況分析 34

第三節(jié) 金壇區(qū)房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 34

一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 34
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 40
三、寫字樓相關(guān)政策分析 41

第四節(jié) 金壇區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 42

一、房地產(chǎn)投資金額分析 42
二、房地產(chǎn)新開工面積分析 42
三、房地產(chǎn)施工面積分析 43
四、房地產(chǎn)竣工面積分析 43
五、房地產(chǎn)竣工價(jià)值分析 43
六、房地產(chǎn)銷售面積分析 44
七、房地產(chǎn)銷售金額分析 44
八、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 44

第四章金壇區(qū)寫字樓市場(chǎng)供需狀況分析 46

第一節(jié) 金壇區(qū)寫字樓市場(chǎng)投資分析 46

一、金壇區(qū)寫字樓投資額分析 46
二、金壇區(qū)寫字樓投資類型 46

第二節(jié) 金壇區(qū)寫字樓市場(chǎng)供給分析 47

一、金壇區(qū)寫字樓新開工面積 47
二、金壇區(qū)寫字樓施工面積分析 47
三、金壇區(qū)寫字樓竣工面積分析 47
四、金壇區(qū)寫字樓竣工價(jià)值分析 48

第三節(jié) 金壇區(qū)寫字樓銷售情況分析 48

一、金壇區(qū)寫字樓銷售面積分析 48
二、金壇區(qū)寫字樓銷售金額分析 48
三、金壇區(qū)寫字樓待售面積分析 49
四、金壇區(qū)寫字樓銷售價(jià)格分析 49

第四節(jié) 金壇區(qū)寫字樓出租需求分析 50

一、金壇區(qū)寫字樓出租面積分析 50
二、金壇區(qū)寫字樓出租需求分析 50
三、常州市寫字樓出租率分析 50

第五章金壇區(qū)重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 52

第一節(jié) 金壇區(qū)主要寫字樓概況 52

第二節(jié) 金壇區(qū)寫字樓項(xiàng)目情況 52

第三節(jié) 金壇區(qū)新項(xiàng)目 53

一、新城吾悅廣場(chǎng) 53
二、碧桂園 53

第六章金壇區(qū)寫字樓客戶類型與營(yíng)銷策略 55

第一節(jié) 金壇區(qū)寫字樓客戶類型分析 55

一、跨國(guó)公司客戶 55
二、金融企業(yè)客戶 55
三、信息企業(yè)客戶 55
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 55
五、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 55
六、其他類型客戶 56

第二節(jié) 金壇區(qū)寫字樓客戶選擇因素 56

一、地理位置 56
二、物業(yè)服務(wù) 57
三、租金水平 57
四、內(nèi)部裝修 57
五、通信網(wǎng)路 58
六、商業(yè)配套 58

第三節(jié) 金壇區(qū)寫字樓客戶銷售策略分析 58

一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 58
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 58
三、強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 59
四、強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào) 59
五、營(yíng)造對(duì)企業(yè)客戶商圈的支持 59

第七章金壇區(qū)寫字樓招商定位與策略分析 60

第一節(jié) 金壇區(qū)寫字樓招商階段分析 60

一、開發(fā)前期招商 60
二、開發(fā)中期招商 61
三、開業(yè)階段招商 61
四、開業(yè)后的招商 62

第二節(jié) 金壇區(qū)寫字樓招商定位要素 62

一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 62
二、寫字樓目標(biāo)市場(chǎng) 63
三、寫字樓主題特色 63
四、寫字樓品種組合 63

第三節(jié) 金壇區(qū)寫字樓營(yíng)銷推廣工具 63

一、樓書 63
二、DM單 65
三、VI系統(tǒng) 65
四、戶外包裝 66
五、報(bào)紙廣告 66
六、車身廣告 67

第四節(jié) 金壇區(qū)寫字樓招商策略分析 67

一、寫字樓項(xiàng)目的招商定位 67
二、寫字樓招商的廣告推廣 68
三、寫字樓的招商流程分析 69
四、寫字樓的招商策略建議 71
五、寫字樓的招商管理流程 74

第八章金壇區(qū)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 77

第一節(jié) 金壇區(qū)寫字樓物業(yè)服務(wù)方式 77

一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 77
二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)服務(wù) 77
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 77

第二節(jié) 金壇區(qū)寫字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 78

一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 78
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 78
三、成立業(yè)主委員會(huì) 78
四、編寫物業(yè)維修公約 78
五、制訂規(guī)劃并具體落實(shí) 78
六、做好物業(yè)的接管驗(yàn)收 78

第三節(jié) 金壇區(qū)寫字樓物業(yè)營(yíng)銷租售管理 79

一、寫字樓租賃合同的簽訂 79
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 79
三、寫字樓客戶的選擇 79
四、寫字樓租金的確定 82

第四節(jié) 金壇區(qū)寫字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 83

一、寫字樓前臺(tái)服務(wù)內(nèi)容 83
二、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理 84
三、寫字樓的安全服務(wù) 84
四、寫字樓的消防管理 85
五、寫字樓的保潔管理 85

第五節(jié) 金壇區(qū)寫字樓物業(yè)管理的策略分析 86

一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 86
二、掌握客戶需求提供針對(duì)性服務(wù) 86
三、細(xì)分主流客戶突出服務(wù)重點(diǎn) 87
四、前瞻性的運(yùn)作滿足客戶期望 88
五、運(yùn)用特色管理成就超值服務(wù) 88

第九章金壇區(qū)寫字樓項(xiàng)目開發(fā)策略分析 90

第一節(jié) 金壇區(qū)寫字樓項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)分析 90

一、寫字樓的開發(fā)策略分析 90
二、寫字樓的市場(chǎng)調(diào)查分析 91
三、寫字樓的地塊定位建議 92
四、寫字樓的市場(chǎng)需求分析 93
五、寫字樓的市場(chǎng)供給分析 94

第二節(jié) 金壇區(qū)寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 95

一、寫字樓建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 95
二、寫字樓配置規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 96
三、寫字樓智能辦公設(shè)計(jì)分析 98
四、寫字樓生態(tài)辦公設(shè)計(jì)分析 99

第三節(jié) 金壇區(qū)超高層高端寫字樓設(shè)計(jì)趨勢(shì) 102

一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 102
二、更注重與城市關(guān)系的融合 102
三、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 103

第十章金壇區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分析 107

第一節(jié) 江蘇佳海集團(tuán)有限公司 107

一、企業(yè)基本情況 107
二、企業(yè)項(xiàng)目分析 107

第二節(jié) 金壇房屋建設(shè)開發(fā)有限公司 108

一、企業(yè)基本情況 108
二、企業(yè)項(xiàng)目分析 109
三、組織結(jié)構(gòu)分析 109

第三節(jié) 江蘇圣通建設(shè)集團(tuán)有限公司 110

一、企業(yè)基本情況 110
二、企業(yè)項(xiàng)目分析 111
三、企業(yè)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò) 111

第四節(jié) 金壇美地奇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 111

一、企業(yè)基本情況 111
二、企業(yè)項(xiàng)目分析 112

第五節(jié) 江蘇萬和國(guó)際商貿(mào)有限公司 112

一、企業(yè)基本情況 112
二、企業(yè)項(xiàng)目分析 113

第十一章 2018-2022年金壇寫字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析 114

第一節(jié) 2018-2022年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)前景分析 114

一、中國(guó)寫字樓市場(chǎng)前景樂觀 114
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?114
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢(shì) 115
四、郊區(qū)寫字樓市場(chǎng)前景看好 115

第二節(jié) 2018-2022年金壇區(qū)寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析 116

一、價(jià)值取向明朗化 116
二、產(chǎn)品符合時(shí)代特質(zhì) 117
三、與國(guó)際化辦公需求相符合 119

第三節(jié) 2018-2022年金壇區(qū)寫字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 119

一、金壇寫字樓發(fā)展前景分析 119
二、寫字樓投資規(guī)模預(yù)測(cè)分析 120
三、寫字樓市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)分析 120
四、寫字樓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析 121
五、寫字樓市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)分析 121

第十二章 2018-2022年金壇區(qū)寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 123

第一節(jié) 2018-2022年金壇區(qū)寫字樓投資盈利分析 123

一、寫字樓投資開發(fā)特性 123
二、寫字樓投資開發(fā)條件 124
三、寫字樓盈利模式分析 125
四、寫字樓投資成本分析 129
五、寫字樓的投資回報(bào)率 129

第二節(jié) 2018-2022年金壇區(qū)寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析 131

一、政策風(fēng)險(xiǎn) 131
二、地段風(fēng)險(xiǎn) 132
三、功能風(fēng)險(xiǎn) 132
四、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 132
五、空置風(fēng)險(xiǎn) 132
六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 133

第三節(jié) 2018-2022年金壇區(qū)寫字樓投融資策略分析 133

一、寫字樓項(xiàng)目融資渠道 133
二、寫字樓投資技巧分析 134
三、寫字樓投資策略分析 136

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