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內(nèi)容概括

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。2016年，全國(guó)物業(yè)管理規(guī)模達(dá)185.1億平方米，較2008年增長(zhǎng)47.5%，企業(yè)數(shù)量從5.8萬(wàn)家增長(zhǎng)到10.5萬(wàn)家以上，從業(yè)人員隊(duì)伍由250.1萬(wàn)人增長(zhǎng)到711.2萬(wàn)人以上，累計(jì)增長(zhǎng)1.8倍，行業(yè)的社會(huì)地位顯著提高。目前遼寧全省共有各類(lèi)小區(qū)14980個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的4420個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)3389家，從業(yè)人員近18萬(wàn)人。沈陽(yáng)、大連中心城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已經(jīng)達(dá)到90%以上。遼寧省物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20多年的實(shí)踐與發(fā)展，雖然涌現(xiàn)了一批像新興、億達(dá)、事事靈等品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，遼寧省品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量太少，全省一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅有幾十家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)120余家。并且近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)大舉進(jìn)入遼寧物業(yè)管理市場(chǎng)，他們憑借先進(jìn)的管理理念、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、良好的品牌形像，已經(jīng)搶占了遼寧一批中、高端物業(yè)管理項(xiàng)目，并以滾雪球之勢(shì)占領(lǐng)物業(yè)管理的項(xiàng)目越來(lái)越多。2017年11月30日遼寧省審議通過(guò)《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)諸多物業(yè)管理和服務(wù)問(wèn)題進(jìn)行界定和規(guī)范，明確物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治管理、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，在80年代初伴隨著住宅商品化的市場(chǎng)進(jìn)程傳入中國(guó)大陸，將迎來(lái)快速發(fā)展。隨著住房制度改革不斷深化和城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展，遼寧省物業(yè)管理需求也不斷增長(zhǎng)，物業(yè)管理行業(yè)將迎來(lái)廣闊的發(fā)展前景。

報(bào)告目錄

第一章物業(yè)管理發(fā)展概述 8

第一節(jié) 物業(yè)管理的定義 8

一、物業(yè)管理的定義 8
二、物業(yè)管理的起源 8
三、物業(yè)管理的原則 9
四、物業(yè)管理的特性 15

第二節(jié) 物業(yè)管理的作用 16

一、物業(yè)管理的主要類(lèi)型劃分 16
二、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別 18
三、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的作用 19

第三節(jié) 物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制 21

一、物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制 21
二、物業(yè)管理市場(chǎng)供求機(jī)制 25
三、物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 27
四、物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制的功能 29

第二章中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展分析 31

第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展概況 31

一、物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 31
二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 31
三、物業(yè)管理發(fā)展推動(dòng)因素 32

第二節(jié) 物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)分析 33

一、物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名情況分析 33
二、物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模分析 36
三、物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析 37
四、物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)分析 37
五、物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治?38
六、物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)分析 38

第三節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略 38

一、物業(yè)管理商業(yè)模式創(chuàng)新策略 38
二、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略分析 41
三、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略選擇 44
四、中小物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略 45

第三章遼寧省物業(yè)管理行業(yè)環(huán)境分析 49

第一節(jié) 遼寧省宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 49

一、遼寧省GDP增長(zhǎng)情況分析 49
二、遼寧省固定資產(chǎn)投資分析 49
三、遼寧省居民收支情況分析 50
四、遼寧省消費(fèi)品零售總額 51

第二節(jié) 遼寧省物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境分析 51

一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀 51
二、物業(yè)管理監(jiān)管政策分析 53
（一）物業(yè)管理市場(chǎng)主體的監(jiān)管 53
（二）物業(yè)管理市場(chǎng)客體的監(jiān)管 53
（三）物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)管 54
（四）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管 55
（五）物業(yè)管理市場(chǎng)供求的監(jiān)管 55
（六）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管 55
三、遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 56
（一）遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 56
（二）《大連市關(guān)于建立和完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的通知》 57
四、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》 61

第三節(jié) 遼寧省物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析 87

一、遼寧省人口規(guī)模情況分析 87
二、居民人均住房居住面積 87
三、城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響 88

第四章遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 90

第一節(jié) 遼寧省房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)分析 90

一、遼寧省土地供應(yīng)情況分析 90
二、遼寧省土地成交情況分析 90
三、遼寧省房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況 91

第二節(jié) 遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析 91

一、房屋施工面積分析 91
二、房屋竣工面積分析 92
三、房屋新開(kāi)工面積分析 92

第三節(jié) 遼寧省房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況分析 93

一、商品房屋銷(xiāo)售面積分析 93
二、商品房屋銷(xiāo)售金額分析 93
三、商品房屋銷(xiāo)售價(jià)格情況 93

第五章遼寧省物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展分析 95

第一節(jié) 遼寧省物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展概況 95

一、遼寧省物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 95
二、遼寧省物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 95
三、遼寧省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成就 99

第二節(jié) 遼寧省物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 100

一、遼寧省物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 100
二、遼寧省物業(yè)管理行業(yè)重點(diǎn)企業(yè) 101

第三節(jié) 遼寧省物業(yè)管理發(fā)展策略分析 103

一、遼寧省物業(yè)管理面臨的問(wèn)題及對(duì)策 103
（一）面臨的問(wèn)題 103
（二）對(duì)策 104
二、遼寧省物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用擴(kuò)展策略 106
三、遼寧省物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)提升策略 107

第六章遼寧省物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分領(lǐng)域分析 110

第一節(jié) 遼寧省住宅物業(yè)管理市場(chǎng)分析 110

一、住宅物業(yè)的基本管理內(nèi)容 110
二、住宅物業(yè)管理特點(diǎn)與難點(diǎn) 110
三、住宅物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成與制定 114
四、遼寧省別墅物業(yè)管理分析 115
（一）別墅物業(yè)環(huán)境特點(diǎn) 115
（二）別墅物業(yè)治安特性 116
（三）別墅物業(yè)服務(wù)要點(diǎn) 117

第二節(jié) 遼寧省商業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)分析 118

一、遼寧省商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 118
二、遼寧省商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售情況分析 118
三、遼寧省寫(xiě)字樓運(yùn)行現(xiàn)狀分析 118
（一）遼寧省寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資情況 118
（二）遼寧省寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況分析 119
四、遼寧省商業(yè)地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)管理特點(diǎn) 119
（一）寫(xiě)字樓的物業(yè)管理特點(diǎn) 119
（二）購(gòu)物中心物業(yè)管理特點(diǎn) 120
（三）休閑會(huì)所物業(yè)管理特點(diǎn) 121
（四）公寓酒店物業(yè)管理特點(diǎn) 122

第三節(jié) 遼寧省工業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)分析 123

一、遼寧省工業(yè)物業(yè)管理業(yè)態(tài)特征 123
（一）工業(yè)廠房物業(yè)管理 123
（二）研發(fā)中心物業(yè)管理 124
（三）醫(yī)藥園區(qū)物業(yè)管理 125
二、遼寧省工業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn) 126
三、遼寧省工業(yè)物業(yè)管理的難點(diǎn) 126
四、遼寧省工業(yè)物業(yè)管理的思路 127
五、工業(yè)物業(yè)管理組織架構(gòu)設(shè)計(jì) 130
六、遼寧省工業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)策略 130
（一）工業(yè)物業(yè)管理的前期介入 130
（二）工業(yè)物業(yè)管理的接管驗(yàn)收 131
（三）工業(yè)物業(yè)管理日常管理策略 131

第四節(jié) 遼寧省公共建筑物業(yè)管理市場(chǎng)分析 135

一、遼寧省政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理 135
（一）政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理模式 135
（二）政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理特點(diǎn) 135
（三）政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理要素 137
（四）政府物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)案例 138
二、遼寧省醫(yī)院物業(yè)管理 144
（一）醫(yī)院物業(yè)管理模式 144
（二）醫(yī)院物業(yè)管理特點(diǎn) 146
（三）醫(yī)院物業(yè)管理內(nèi)容 148
（四）醫(yī)院物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)案例 148
三、遼寧省學(xué)校物業(yè)管理 149
（一）學(xué)校物業(yè)管理模式 149
（二）學(xué)校物業(yè)管理特點(diǎn) 152
（三）學(xué)校物業(yè)管理內(nèi)容 153
（四）學(xué)校物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)案例 156

第七章遼寧省物業(yè)管理行業(yè)招投標(biāo)分析 158

第一節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo)綜述 158

一、物業(yè)管理招投標(biāo)的概念 158
二、物業(yè)管理招投標(biāo)的意義 158
三、物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn) 159
四、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則 160

第二節(jié) 物業(yè)管理招標(biāo)分析 162

一、物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 162
二、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍 165
三、物業(yè)管理招標(biāo)的方式 167
四、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 170

第三節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)分析 174

一、物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 174
二、物業(yè)管理投標(biāo)的流程 175
三、物業(yè)管理投標(biāo)策略 178

第八章遼寧省物業(yè)管理重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析 180

第一節(jié) 遼寧事事靈物業(yè)有限公司 180

一、企業(yè)基本情況分析 180
二、企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范圍 180
三、企業(yè)分支機(jī)構(gòu)分析 180
四、企業(yè)物業(yè)管理案例 181

第二節(jié) 遼寧金秋實(shí)物業(yè)管理有限公司 182

一、企業(yè)基本情況分析 182
二、企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范圍 182
三、企業(yè)服務(wù)特色分析 183
四、企業(yè)物業(yè)管理案例 183
（一）物業(yè)管理案例 183
（二）寫(xiě)字間物業(yè)服務(wù) 184

第三節(jié) 大連新興物業(yè)管理有限公司 186

一、企業(yè)基本情況分析 186
二、企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范圍 186
三、企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目 186
四、企業(yè)物業(yè)管理成就 187

第四節(jié) 億達(dá)物業(yè)管理有限公司 187

一、企業(yè)基本情況分析 187
二、企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范圍 188
三、企業(yè)分支機(jī)構(gòu)分析 188
四、企業(yè)物業(yè)管理成就 190

第五節(jié) 遼寧民生物業(yè)管理有限公司 190

一、企業(yè)基本情況分析 190
二、企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范圍 190
三、企業(yè)服務(wù)特色分析 190
四、企業(yè)物業(yè)管理案例 191

第六節(jié) 沈陽(yáng)黎明物業(yè)管理有限公司 191

一、企業(yè)基本情況分析 191
二、企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)范圍 192
三、企業(yè)服務(wù)特色分析 192
四、企業(yè)物業(yè)管理成就 193

第九章 2017-2022年遼寧省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及前景分析 194

第一節(jié) 2017-2022年遼寧省物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)分析 194

一、行業(yè)集中度進(jìn)一步提升 194
二、企業(yè)發(fā)展路徑開(kāi)始出現(xiàn)變化 194
三、物業(yè)管理與互聯(lián)網(wǎng)的融合度更加緊密 194
四、社區(qū)O2O已成為大型物業(yè)公司的發(fā)展趨勢(shì) 195

第二節(jié) 2017-2022年遼寧省物業(yè)管理行業(yè)前景分析 195

一、物業(yè)管理行業(yè)擴(kuò)展分析 195
二、物業(yè)管理行業(yè)前景走向 196
三、物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)前景廣闊 197

第三節(jié) 2017-2022年遼寧省物業(yè)管理行業(yè)前景預(yù)測(cè) 198

圖表目錄

圖表 1 2012-2016年中國(guó)物業(yè)管理規(guī)模和營(yíng)業(yè)收入統(tǒng)計(jì) 31
圖表 2 2017年度中國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單 33
圖表 3 2013-2016年全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值 37
圖表 4 2015-2016年全國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效情況 37
圖表 5 2012-2017年遼寧省地區(qū)生產(chǎn)總值情況 49
圖表 6 2012-2017年遼寧省固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì) 50
圖表 7 2012-2016年遼寧省居民人均可支配收入統(tǒng)計(jì) 50
圖表 8 2012-2016年遼寧省居民人均可支配支出統(tǒng)計(jì) 51
圖表 9 2012-2017年遼寧省社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì) 51
圖表 10 2012-2016年遼寧省人口規(guī)模情況 87
圖表 11 2012-2016年遼寧省居民人均住房居住面積統(tǒng)計(jì) 88
圖表 12 2012-2016年遼寧省城鎮(zhèn)化率趨勢(shì)圖 89
圖表 13 2012-2016年遼寧省住房供應(yīng)計(jì)劃 90
圖表 14 2012-2017年遼寧省土地開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì) 91
圖表 15 2012-2017年遼寧省房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì) 91
圖表 16 2012-2017年遼寧省房屋施工面積統(tǒng)計(jì) 91
圖表 17 2012-2017年遼寧省房屋竣工面積統(tǒng)計(jì) 92
圖表 18 2012-2017年遼寧省房屋新開(kāi)工面積統(tǒng)計(jì) 92
圖表 19 2012-2017年遼寧省商品房屋銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì) 93
圖表 20 2012-2017年遼寧省商品房屋銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì) 93
圖表 21 2012-2017年遼寧省商品房屋銷(xiāo)售價(jià)格 94
圖表 22 遼寧省物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)構(gòu)圖 101
圖表 23 遼寧省物業(yè)管理行業(yè)重點(diǎn)企業(yè) 101
圖表 24 2012-2016年遼寧省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額 118
圖表 25 2012-2017年遼寧省商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額 118
圖表 26 2012-2016年遼寧省寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資額 119
圖表 27 2012-2017年遼寧省寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額 119
圖表 28 沈陽(yáng)市委市政府集中辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)情況 138
圖表 29 遼寧省腫瘤醫(yī)院門(mén)診、病房綜合樓項(xiàng)目招標(biāo)情況 148
圖表 30 2016年總醫(yī)院（本部及渤海院區(qū)）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)情況 149
圖表 31 沈陽(yáng)市實(shí)驗(yàn)學(xué)校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)情況 156
圖表 32 遼寧事事靈物業(yè)有限公司分支機(jī)構(gòu) 180
圖表 33 遼寧事事靈物業(yè)有限公司物業(yè)管理案例 181
圖表 34 遼寧金秋實(shí)物業(yè)管理有限公司主要業(yè)務(wù) 183
圖表 35 遼寧金秋實(shí)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理案例 183
圖表 36 大連新興物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理精品項(xiàng)目 186
圖表 37 億達(dá)物業(yè)管理有限公司分支機(jī)構(gòu) 188
圖表 38 遼寧民生物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理案例 191
圖表 39 沈陽(yáng)黎明物業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 192

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